“以标准的中档住宅项目为例，土地成本占总成本的30%到40%，建安成本约35%，营销、管理和融资成本约20%，再加上各种税费。现在的市场环境下，普通开发商的利润率已经从过去的40%锐减至不足30%。”

杨鸣静静听着，心中暗暗惊讶于王雅琴对行业数据的掌握程度。

“众兴如果按常规路径进入二级市场，面临的是这样的局面。”

王雅琴继续分析：“第一，拿地环节就需要投入大量资金与实力更强的开发商竞争。第二，缺乏品牌影响力导致销售压力大。第三，没有规模效应，融资成本高。”

她转向杨鸣：“说实话，以众兴目前的体量，贸然进入二级市场风险很大。”

杨鸣没有急着反驳，而是想知道这个女人究竟想表达什么：“那你认为有什么可行的路径？”

王雅琴的眼中闪过一丝精光：“有，而且恰好适合你这种既有一级市场基础，又有特殊资源的企业。”

她回到沙发前，拿起一张纸和笔，在茶几上迅速画出一个简化的流程图。

“传统的土地开发模式是这样的。”她边画边解释，“一级开发商负责土地拆迁整理，衙门支付固定金额，比如三千万，然后二级市场通过招拍挂方式出让土地给房地产开发商。整个过程中，一级、二级是完全分离的环节。”

杨鸣点头，这正是众兴目前的商业模式。

“但现在有一种新模式。”王雅琴的声音带着一种专业自信，“核心在于打通一级和二级市场的隔阂，实现资金的循环利用。”

她在纸上画出一个新的模式：“第一步，一级开发商与衙门签订分成协议，不再收取固定金额，而是按比例分享土地出让金。例如，衙门得20%，开发商得80%。”

杨鸣眉头微皱：“衙门愿意这么做？”

“这取决于你与衙门的关系，以及你能提供的价值。”王雅琴意味深长地看了他一眼，“比如提前垫资、高质量完成基础设施建设，或者帮助解决特别棘手的拆迁问题。”

杨鸣若有所思。

这些恰恰是众兴的强项，尤其是处理“特别棘手的拆迁问题”。

“第二步。”王雅琴继续，“一级开发商参与二级市场招拍挂。有了分成协议，你可以出高价竞拍土地，因为大部分资金最终会回流到你这里。本质上，这是‘左手换右手’的操作，让你的资金得以循环使用。”

杨鸣开始理解这一策略的精妙之处：“所以即使我以高价拿地，实际成本却极低？”

“没错。”王雅琴肯定道，“甚至可以接近零成本获取土地。假设一块地的市场价值是十亿，如果你与衙门签订了80%的分成协议，那么你支付十亿购地，实际上有八亿会回到你的腰包，真正的成本只有两亿。”

杨鸣的眼睛亮了起来：“而其他开发商必须全额支付十亿。”

“正是如此。这就是你的竞争优势，”王雅琴放下笔，“在同等条件下，你可以提供更好的产品，或者享受更高的利润率。”

她停顿片刻，目光直视对方：“不过，这种模式有一个关键条件，良好的衙门关系。衙门是否同意按土地出让金分成的合作协议，是整个策略的核心。”

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